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昔と今では違う?住宅ローン

低金利時代、住宅ローンを組むなら今?

「本当に今でいいのか?」と考えている方へ

2014年10月31日に日本銀行の追加金融緩和により金利はますます低下方向に進んでいます。こうした状況の中で、住宅をいつ買うべきか、いつ住宅ローンを組むべきかお悩みの方も多いことかと思います。
そこで低金利時代である今、住宅ローンを組むのならいつがよいのか、解説していきたいと思います。

まずは住宅ローンの金利タイプが3つあることを理解する

いつ住宅ローンを組むべきかといった話を行う前提として、まず住宅ローンの金利タイプには3つあることを理解しておきましょう。その3つとは、「変動型」、「固定期間選択型」、「全期間固定型」になります。
まず、「変動型」とはその時々の状況に応じて金利が変動するものになります。変動型の場合、年に2回その時の金融情勢をもとに金利が見直されます。固定金利よりも借りる時の金利は低く、金融機関の金利優遇キャンペーンなどを利用すればかなり低く借りることも可能と言えます。それに対して、金利が上昇した場合には返済額が増えることになり、借入時には総返済額が定まらないため、どのぐらいの総返済額になるか不透明で、その後の計画が立てにくいといったデメリットがあります。 一方、固定型とは金利が固定されるものです。特に「全期間固定型」の場合には、借入時の金利が最後まで変わらず総返済額が決まるため、返済計画の見通しがしやすい点はメリットと言えるでしょう。ただし、返済当初は変動金利よりも金利が高めに設定されること、金利が高い時に借りるとむしろ総返済額は増加するおそれがあるといった点はデメリットとして挙げることができます。
もう一つ、「固定期間選択型」に関しては、3年、5年、10年といった当初の一定期間、固定金利になります。その後の対応は金融機関により異なりますが、変動金利型か固定金利選択型から選択できる場合もあれば、変動金利型しか選べない場合もあります。「固定期間選択型」は、最初の一定期間が確定することから目先の返済計画は立てやすく、期間が経過した段階において、その時の金融情勢を考慮して金利を選択できる場合もあることから、今後の金利見通しに迷いがある方は選択肢の一つとなりえるでしょう。ただし、変動型と同様に、総返済額がどうなるかわからないといった不確実な側面はつきまとうことになります。
また、民間の金融機関によっては、「変動型」と「固定型」をミックスしたミックスプランを用意している場合があります。ミックスプランとは、例えば、3,500万円借りる場合に、1,750万円は変動金利で、残りの1,750万円は固定金利で借りるといったプランです。
「変動型」と「全期間固定型」それぞれのメリットを半分ずつ受けられるイメージですが、こういったプランも「変動型」、「固定期間選択型」と同様に、総返済額がどうなるかわからないというデメリットがあります。

2014年を通して「変動型」で借りる方が多かった

3つの住宅ローンのパターンをある程度ご理解いただいたうえで、次に、実際に住宅ローンを組んだ人がどのパターンで組んでいるか実態を探っていきたいと思います。
住宅金融支援機構「民間住宅ローン利用者の実態調査 金利タイプ別利用状況【速報】(2014年9月・10月期)」によれば、民間住宅ローン利用者のうち、変動型を選択された方の割合が47.8%と拡大傾向にあります。
一方、固定金利選択型が大きく減少し26.6%、全期間固定型の選択者も減少し25.6%となっています。日本銀行の追加金融緩和が発表される前の話ではあるものの、既に長期金利が低下傾向にあり、「今後も金利が低下もしくは一定で推移する」と考えた方が多かった結果ではないでしょうか。少なくとも数年間という短期的には固定金利型よりは利子の支払いは少なくて済むと想定されることから、そのメリットをもとに選択されたと考えることができます。2015年以降も変動型の選択者の割合は高まっている可能性があります。
もう一つ注目したいのが固定期間選択型においては、選択した方の割合は低下していますが、10年固定を選択された方の割合は高まっている点です。2014年7~8月期の10年固定を選択された方の割合は11.8%。それに対して、9~10月期に10年固定を選択された方の割合は14.6%と増加しています。10年間とりあえず固定金利で返済額を一定にし、その間に返済できるだけ返済する。そして10年後にその時の状況に基づいて返済を考える。こうしたお考えの方が選択をされたのだと思われます。もし10年程度ですべて返済可能といった見積もりをたてることができるならば、とりあえず10年間固定金利を選んでおいてその間に予定よりも多く返済する(繰上返済といいます)。そうすれば余分な利子の支払いも軽減できるため、このような住宅ローンの利用の仕方も選択肢としてはあってよいと言えます。

フラット35のローン金利は過去最低を更新

現状から言えることは、今後数年間の間に繰上返済を用いて、ある程度まとめて返済可能な方にとっては、変動型を選択されると良いという点です。金融緩和が続く限り、今すぐに金利が上昇するとは考えにくいため、金利低下のメリットを最大限に活かすことを考えましょう。数年間で、ある程度返済可能な場合には、変動型の方が返済額を抑えられると思います。
固定型を選択されるとよい方は、長期間での返済をお考えの方で、今後の給料の上昇が不透明であり、今の給料水準で返済がまかなえるようにしておきたいとお考えの場合です。10年単位の長期で見た場合には、物価上昇が金利の上昇も招くおそれがあります。この場合には変動型では総返済額が増加するおそれがあるため、固定型の方が望ましいと言えます。
さて、現状の金利の情勢ですが、2014年12月の長期固定型住宅ローン「フラット35(住宅金融支援機構と民間金融機関との提携ローン)」では35年固定金利の最も低いもので過去最低となる年1.56%を更新しました。長期金利の目安となる新発10年国債利回り※が2014年12月11日終値で0.405%となっており、これ以上下がるには限度があるところまできています。そのため、住宅購入を検討されている方にとっては「今がチャンス」と言える金利と言えるのではないでしょうか。なお、3パターンのどの金利を選択するかはご自身の環境と考えに大きく依存することになりますので、人それぞれです。ご自身の状況に合った金利がどのパターンなのか検討し、特に変動型を選択される場合には金利上昇時にもある程度耐えられるような家計管理ができるように対処しておくべきでしょう。
(※「新発10年国債利回り」=「新規に発行された償還期間10年の国債の流通利回り」のこと。)

プロフィール

伊藤亮太

伊藤亮太

岐阜県出身。ファイナンシャル・プランナーとして、年間を通して約100から200件のマネー相談 (家計簿診断、資産運用相談など)を行い、FP資格取得関連書籍六冊、証券外務員 資格関連書籍一冊、金融入門一冊等、執筆も多数。大阪証券取引所、 SBI証券、スルガ銀行、紀陽銀行、郵便局等の金融機関、大東文化大、立教大学等 で資産運用関連、保険関連、M&A関連、金融業界動向の講演など多角的に行っている。2011年秋学期からは東洋大学経営学部会計ファイナンス学科非常勤講師(FP講座)も務める。証券会社出身のため金融関連には自信あり。
http://www.ryota-ito.jp/media2.html 消費者金融関連http://lonlab.jp/fp/itou/profile_itou03.html#pro01で30本ほどの記事を掲載。

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