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今後の住宅時価はどうなる?
~東京オリンピックの影響~

2015年は住宅購入検討のベストタイミング

南関東圏の時価動向をもとに考える

2020年の東京オリンピック、2027年のリニア新幹線開業。こうしたビッグイベントは、東京を中心に日本経済を活性化させる大きな役割を担っています。ましてや、不動産にはプラスの影響といえます。今回は、東京オリンピックの影響が与える今後の住宅時価動向を考察します。特に、東京周辺の関東圏に影響が大きいと考えられるため、東京および南関東圏の時価動向を中心に考えていきたいと思います。

南関東圏では2008年度平均とほぼ同じ状況へ上昇してきている

全国的に見てもマンション価格を中心に住宅価格の回復が続いています。特に南関東圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)では住宅総合で見ても2014年9月には2008年度の平均とほぼ同じぐらいまで不動産価格指数は戻ってきており、ようやく住宅においても明るい兆しが出てきているといえます。

(出所)国土交通省「土地総合情報ライブラリー 不動産市場動向マンスリーレポート 平成26(2014)年12月」

特に東京都の地価公示は上昇傾向に

関東の中でも、2014年の地価公示が住宅地、商業地、工業地において対前年平均変動率が6年ぶりにマイナスからプラスに転じるなど、東京の土地価格は上昇傾向にあります。住宅地に関していえば、上昇率が最も高かったのは8.7%の中央区(前年は0.0%)であり、次に6.0%の千代田区(前年0.0%)、5.9%の港区(前年0.1%)と続きます。ここからいえることは、平成25年の年初まではあまり動きがなかったものの、平成26年の年初の段階においては大きく東京の地価が上昇していることです。おそらく、その後も上昇しているものと推測されます。
なぜこのように大きく地価が上昇しているのでしょうか。それには様々な要因を挙げることができます。住宅地に的を絞っていうならば、下記のような要因が考えられます。

  1. 住宅ローン減税、住宅における贈与税減税など各種政策が効果を発揮していること
  2. 景気回復や円安・株高を背景に、富裕層を中心にマンションや一戸建ての需要が都心を中心に増加していること
  3. 平成27年からの相続税増税に対応するため、富裕層が節税目的に不動産投資を行うようになったこと
  4. 東京オリンピック開催決定後、中央区や江東区などの湾岸エリアで交通インフラの整備が期待され、それに伴いマンション需要が増加していること
  5. 円安により海外投資家が日本の不動産投資を積極的に展開していること

この中でも、(4)の要因は東京ならではの要因といえます。東京オリンピック開催決定は地価を上昇させることにつながったといえますが、実は単純に期待感から地価が上昇したというだけではありません。今後さらに住宅の価格が上昇する可能性があるのです。

インフラ建設が与える人件費への影響

オリンピック開催予定地を中心にインフラ建設が今後さらに本格化していくことでしょう。その一方で、震災復興もまだまだ続き、建設における人手不足が生じています。しかも、円安による影響もあり、建築資材の価格も上昇傾向にあります。人件費、建築費が上昇している中で、さらにインフラ建設を行っていくことになりますから、住宅建築費用も上昇する可能性が高いといえます。
これは東京だけに限った話ではないでしょう。
そのため、マンションを中心に価格は上昇していくものと想定でき、2020年近くまではその傾向が強いといえるのではないでしょうか。

過去のオリンピック開催では不動産価格を押し上げたのか?

最後に、過去のオリンピック開催は不動産価格にどんな影響を与えたのか示しておきたいと思います。1964年の東京オリンピックでは、1961年における東京都区部の半年間における地価の変動率が50%と大上昇。ただし、この時には他の大都市でも平均30%上昇していたため、東京だけが上昇していたわけではありません。しかも当時は高度経済成長期ですから、そうした影響もあり大きく上昇したといえます。さすがにこのような大幅上昇まで期待することは、現代の少子高齢化の日本では期待しにくいと思います。
なお、直近ですと、北京オリンピックやシンガポールユースオリンピックでは、開催決定により不動産価格は上昇しています。
一方で、1988年のソウルオリンピック以降の夏季大会を見てみると、オリンピック開催年よりもその後経済が好調だったのは米国ぐらいであり、開催前年ぐらいまでが順調であるケースが多いです。そのため、今後不動産価格が永続的に上昇するかどうかは、物価上昇の継続や経済対策により日本が好循環を描けるかどうかにかかってくるといえます。ただし、海外投資家の日本の不動産への積極投資姿勢や、政府の経済政策(物価上昇、住宅ローン減税など)を見ても、この5~10年ぐらいは東京を中心に都市部において不動産価格が大幅に下落することは考えにくく、どちらかといえば上昇ないしは一定を保っていくと考えられますので、今、住宅購入を検討することは、タイミングとしては悪くないのではないでしょうか。

プロフィール

伊藤亮太

伊藤亮太

岐阜県出身。ファイナンシャル・プランナーとして、年間を通して約100から200件のマネー相談 (家計簿診断、資産運用相談など)を行い、FP資格取得関連書籍六冊、証券外務員 資格関連書籍一冊、金融入門一冊等、執筆も多数。大阪証券取引所、 SBI証券、スルガ銀行、紀陽銀行、郵便局等の金融機関、大東文化大、立教大学等 で資産運用関連、保険関連、M&A関連、金融業界動向の講演など多角的に行っている。2011年秋学期からは東洋大学経営学部会計ファイナンス学科非常勤講師(FP講座)も務める。証券会社出身のため金融関連には自信あり。
http://www.ryota-ito.jp/media2.html 消費者金融関連http://lonlab.jp/fp/itou/profile_itou03.html#pro01で30本ほどの記事を掲載。

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